Как не стать жертвой чёрных риелторов и не лишиться собственного жилья.

Как не стать жертвой чёрных риелторов и не лишиться собственного жилья.

Советы помогут сохранить собственность и обезопасить пожилых родственников.

В книге Эрнеста Асланяна «Я всё про вас знаю» детектив, опираясь на собственный опыт и многолетнюю практику, делится методами защиты жизни и информации. Мы публикуем отрывок из пятой главы про то, как не попасться на крючок обманщиков при покупке или продаже недвижимости.

Чёрные риелторы
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
— Я думал, это какая‑то ошибка. Мы владеем квартирой с бывшей женой. Её сейчас даже в стране нет — уехала на полгода в Австрию по делам. Она не собиралась продавать свою долю — ну это сто процентов! Особенно не предупредив меня!
Несколько лет назад они с женой разошлись, но сохранили хорошие отношения и большую просторную квартиру недалеко от центра, на двоих. Как говорится, ничто не предвещало беды. Но потом Александр всё-таки позвонил жене, и то, что он услышал, ему не понравилось.
Пять месяцев назад она взяла кредит под залог недвижимости и регулярно выплачивала проценты. Но в день очередного платежа ей почему‑то заявили, что она не оплатила кредит вовремя, и поэтому квартира перешла к компании по отчуждению. Вот договор, вот решение суда. Пока жена паниковала и не решалась рассказать бывшему мужу, надеясь, что всё как‑то утрясётся само, в квартиру уже заселились люди.
— И вы думаете, это конец?! — продолжал он. — На следующий день появились ещё жильцы. Четыре каких‑то атлета, которые привезли с собой несколько чемоданов и столько спортинвентаря, как будто собрались открыть в квартире тренажёрку. Они постоянно орали, роняли гантели, занимали ванную по 3 часа. Конечно, первым делом я пошёл к адвокату. Но тот посмотрел бумаги и сказал, что всё законно. Ну как так? Надо было срочно что‑то решать, сами понимаете, жить в такой обстановке совершенно невозможно. Я постарался наладить контакт — попросил вести себя потише. На что тут же получил предложение разменять квартиру: «Видите, нам трудно ужиться вместе. Вы серьёзный человек, мы тоже не хотим причинять вам неудобства, поэтому давайте найдём вариант, который всех устроит».
Клиент уронил голову на руки и устало потёр глаза.
— Честно говоря, я не собирался продавать квартиру, в которой недавно сделал ремонт, но мне было интересно, что же они предложат. И знаете что — у них сразу наметился покупатель, который готов заплатить 20 миллионов. При том, что квартира стоит 25. «Зато срочно» — так они говорят. И претендуют не на 25% агентской комиссии, как положено по документам, а на все 50%. Конечно же, я отказался. Но после этого условия проживания стали ещё невыносимее. В общем, я в панике. Не знаю, что делать. Адвокаты и полиция не видят состава преступления. Одна надежда на вас…
Как бы абсурдно ни выглядела ситуация, с ней ежедневно сталкиваются десятки людей. Мой клиент стал жертвой чёрных риелторов.
Происходит всё по отлаженной схеме: они покупают минимальную долю жилплощади и заселяют так называемых «профессиональных соседей»: бомжей, спортсменов, кошатников — тех, с кем неудобно жить.
«Соседи» получают зарплату за каждый день проживания в квартире, и чем невыносимее будет этот день, тем лучше.
Специально ходят голые, могут устроить скандал, напиться, открыть настежь окна в −25, снять унитаз, якобы чтобы сделать ремонт. Всё это не преступление, в полицию не обратишься. Но через какое‑то время хозяин квартиры попросту готов на стенку лезть от такого бардака. Тогда «соседи» предлагают обмен. Странный, невыгодный. Но человек, доведённый до полного эмоционального истощения, может совершить любое нелогичное действие, лишь бы избавиться от источника стресса.
Казалось бы, раз все знают о таких схемах, то полиция должна вмешиваться. Но всё не так просто. В гражданско‑правовых отношениях, если чисто юридически всё оформлено правильно, доказать, что это мошенничество, очень трудно.
И всё-таки кое‑что сделать можно.
Мы с клиентом решили добиться того, чтобы сделку отчуждения признали недействительной. Ведь у бывшей жены были на руках все чеки о платежах по кредиту, переписки с менеджерами, выписки из банка — это практически гарантия того, что правоту удастся доказать. Поэтому всегда сохраняйте все бумажки — однажды они могут пригодиться.
Компания‑кредитор настаивала, что не получала никаких денег и всё было сделано по закону. Но если ситуация с расторжением договора была подстроена, то это уже статья 159, часть 4 УК РФ — «Мошенничество, совершённое организованной группой, либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Между прочим, до 10 лет тюрьмы.
В итоге нам удалось доказать, что оплата была сделана вовремя, а уж то, что она якобы не дошла до компании‑кредитора — совсем не вина бывшей жены клиента. Суд признал сделку недействительной, квартира вернулась к собственникам, а на мошенников завели уголовное дело. Но их судьба — уже не наша история.
Как не стать жертвой мошеннической схемы
Покупка/продажа долевой собственности
Кто чаще всего владеет долями недвижимости? Супруги или родственники. Представьте: муж, жена, тяжёлый бракоразводный процесс. Не всегда удаётся сохранить здравый рассудок. Многие действуют на эмоциях: кипят страсти, бьётся посуда, бурлит жажда мести. И, конечно, хочется избавиться от имущества, пусть и за копейки, но лишь бы разорвать все связи с бывшим супругом. И напоследок подпортить жизнь.
Если это описание похоже на вашу жизненную ситуацию — первым делом связывайтесь с бывшим дольщиком. Оставьте эмоции и неприязнь, сконцентрируйтесь на защите своих интересов. Да, придётся на время «задвинуть» гордость. Но это кратчайший путь к тому, чтобы оставить мошенников с носом.
Конечно, человек, специально загнавший вас в такую западню, вряд ли будет гореть желанием помочь. Но страсти — это одно, а Уголовный кодекс — совсем другое.
По закону при продаже доли квартиры владелец обязан в первую очередь предложить покупку другому собственнику. Причём не на словах, а в письменной форме. Если нет ответа, предложить ещё раз. И только если ответ отрицательный или нет никакой реакции на предложение и во второй раз, можно продавать. Нормативная база — статья 250 Гражданского кодекса РФ.
Если у вас в голове возникла мысль: «Ну можно же задрать цену, тогда человек точно откажется», — нет, так нельзя. Если ваша сумма будет неадекватна по отношению к рыночной, независимая экспертиза это покажет и сделку признают недействительной.
Об этом знают не все.

Именно незнание прав и обязанностей часто приводит людей в запутанные и проблемные ситуации.
Но предупреждён — значит вооружён.
Выходит, что в случае с продажей доли собственности всё не так страшно. Запасаемся терпением, хорошим адвокатом и добиваемся справедливости. Гораздо сложнее, если совладелец не продал свою долю, а оформил договор дарения. Вот об этом не нужно извещать второго собственника. Единственный вариант вернуть себе жильё в таком случае — доказать, что сделка фиктивна.
Как не купить «чёрную» квартиру
Работайте только с проверенными риелторами. Выбирайте через друзей, знакомых и их знакомых, ищите отзывы в интернете.
Внимательно изучайте и перепроверяйте все документы. Сам договор, свидетельства о регистрации права на жильё, договоры дарения, купли‑продажи, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда, паспортные данные.
Узнайте, есть ли у продавцов несовершеннолетние дети и куда они выписываются. Это одна из самых распространённых ошибок — ведь ребёнок официально не может оставаться без места жительства. Если об этом узнают органы опеки, то они впишут его в последнее место регистрации — то есть к вам в квартиру.
Проверяйте подлинность генеральной доверенности, если сделка совершается по ней. Это тоже частая ловушка. Убедитесь, что доверенность настоящая, а главное, что срок её действия не истёк на момент оформления сделки. Для этого можно обратиться к нотариусу, который выдавал такую доверенность.
Есть подводные камни.
Во‑первых, квартира может быть оформлена на недееспособного человека: психически нездорового, на старика с деменцией. Такую доверенность легко признать недействительной, что автоматически означает, что и сделка была оформлена незаконно.
Во‑вторых, это может быть мошенническая схема. Один человек выдаёт другому доверенность, а потом её отзывает. Вы покупаете квартиру у первого, по доверенности, после чего второй, уже по суду, аннулирует вашу сделку купли‑продажи. По документам квартира станет его собственностью, а вот денег вам никто не вернёт. Нет, суд, конечно, обяжет «продавца» выплатить вам всю сумму, но если у него нет денег на счетах, максимум, что можно будет сделать — списывать в вашу пользу процент от его зарплаты. А это может затянуться на долгие годы. Скажем, 10 000 рублей ежемесячно — как думаете, как скоро «отобьёте» всю сумму?
Запросите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Свидетельство о собственности — не всегда гарантия законной сделки. На квартиру может быть наложен арест или запрет на сделку. Информацию об этом, а также о законном владельце квартиры на момент сделки и покажет выписка из ЕГРП.
Не покупайте недвижимость, если она досталась собственнику в наследство и с этого момента не прошло три года. В течение этого срока на неё могут предъявить права внезапно объявившиеся родственники.
Как не потерять собственную квартиру
Казалось бы, здесь всё просто — ведь недвижимость уже ваша. Тем не менее, пострадавших от «умников», знающих лазейки, хватает. Поэтому:
Оформляйте генеральную доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо. Причём без возможности передоверия третьим лицам и с ограниченным сроком действия.
Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов. Всегда можно сделать копии и заверить их у нотариуса — эти бумаги имеют такую же силу, как и оригиналы.
Простой лайфхак
В законе «О государственной регистрации прав на недвижимость» в статье 9 (п. 3, пп. 1) написано, что в реестр можно внести сведения о запрете госрегистрации права без личного участия правообладателя. То есть никто ничего не сделает с вашим правом собственности, если вы лично не будете присутствовать на сделке. Так что вы можете подать заявление в Росреестр о таком запрете — и спать спокойно.
Пожизненная рента
Несколько лет назад история Марии Баталовой всколыхнула интернет, а судебное разбирательство длится до сих пор. Действующие лица: Михаил Цивин и его супруга Наталья Дрожжина — друзья семьи Баталовых. Мария, дочь Алексея Баталова, с диагнозом ДЦП. Она недееспособна и не может передвигаться без инвалидного кресла. За ней присматривает мать, супруга покойного актёра — Гитана Аркадьевна.
После того как Алексей Владимирович покинул этот свет, семья Цивин‑Дрожжина продолжила управлять его фондом. Они организовывали фестивали кино в память об ушедшем таланте, выставки, мероприятия. А заодно и подписали договор